東京で、家を持つ前に
読んでおきたいこと。

東京で「借りる」と「持つ」、何がちがう？

東京で一人暮らし・二人暮らしをしていると、毎月の支払いでいちばん大きいのが家賃です。家賃は住むための対価なので、それ自体が悪いものではありません。ただ、同じ金額を長く払い続けたときにどうなるかは、一度数字で見ておく価値があります。

家賃を払い続けた場合の累計額

購入した場合に毎月かかるもの

マンションを購入すると、家賃の代わりに次の支払いが発生します。月々の比較をするときは、ローン返済額だけでなく、これらを合計して考えるのが基本です。

• 住宅ローンの返済：元金と利息。元金を返した分は、自分の持ち分として残ります。
• 管理費・修繕積立金：共用部の管理や将来の大規模修繕のための費用。修繕積立金は段階的に上がる計画の物件も多くあります。
• 固定資産税・都市計画税：毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
• 火災保険・地震保険：ローン利用時は火災保険の加入が求められるのが一般的です。

20〜40代で考える人が増えている理由

• 住宅ローンの返済期間を長く取りやすい：完済時の年齢に上限がある金融機関が多く、若いほど返済期間の選択肢が広がります。
• 単身でも審査を受けられる：安定した収入があれば、結婚していなくても住宅ローンを利用できます（Chapter 04）。
• 住宅ローン控除の対象が広がった：2026年から中古のコンパクトマンションも40㎡以上なら対象になりえます（Chapter 05）。
• ライフステージに合わせて住み替えられる：結婚・転勤のときは、売却・賃貸などの選択肢があります（Chapter 08）。

比べ方のコツ

東京23区、エリアの選び方

住まい選びの最初の分かれ道はエリアです。東京は同じ広さでも、駅や区によって家賃・物件価格が大きく変わります。次の3つの軸で整理すると、候補を絞りやすくなります。

• 通勤・アクセス：職場までの所要時間と乗り換え回数。主要ターミナル（新宿・渋谷・東京・品川など）への出やすさ。
• 暮らしの雰囲気：落ち着いた住宅街か、にぎやかな商業エリアか。商店街・公園・スーパーの有無。
• 予算感：同じ沿線でも、急行停車駅か各駅停車駅か、駅徒歩何分かで価格が変わります。

単身・二人暮らしに人気のエリア

IETTOへのご相談で名前が挙がることの多いエリアです。

「借りるエリア」と「持つエリア」は同じでなくていい

購入を考えるときは、今住んでいる街にこだわらず、同じ通勤時間で行ける別の駅まで視野を広げると選択肢が増えます。一方で、将来売る・貸す可能性があるなら、駅からの距離や周辺の需要も判断材料になります。自分が住みやすい街と、将来ほかの人にも選ばれやすい街の、両方の視点で見るのがおすすめです。

東京のマンション選び、見ておきたいポイント

新築か、中古か

東京23区では、新築マンションは立地や価格の選択肢が限られることが多く、単身・二人暮らしの方は中古マンションも含めて探すのが一般的です。中古は立地の良い物件を選びやすく、実際の部屋・共用部・管理状態を見てから判断できる点がメリットです。リノベーション済みの物件や、購入後に自分好みに手を入れる選び方もあります。

広さは「40㎡」がひとつの目安

2026年の税制改正で、住宅ローン控除の床面積要件が新築・中古とも40㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の年）に緩和されました。コンパクトな1LDKでも対象になりやすくなった一方、40㎡未満の物件は控除の対象外です。控除を受けたい場合は、登記簿上の床面積（マンションは壁の内側で測る「内法面積」で、広告の面積より小さくなるのが一般的）を必ず確認しましょう。詳しくはChapter 05で説明します。

チェックしておきたい6項目

優先順位は3つに絞る

立地・広さ・築年数・設備・価格のすべてを満たす物件はなかなか見つかりません。「駅近」「1LDK以上」「食洗機」のように、ゆずれない条件を3つ決めて、それ以外は柔軟に考えると、内見のたびに迷いにくくなります。最初の住まいで全部を叶えようとせず、ライフステージに合わせて住み替えていく考え方もあります。

住宅ローンの基本

単身でも住宅ローンは組める

住宅ローンは結婚している人だけのものではありません。金融機関は主に次の項目を総合して審査します。

• 年収と、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）
• 勤続年数・雇用形態（正社員・公務員・専門職など）
• カードローン・自動車ローンなど他の借入の有無
• 完済時の年齢、健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）
• 購入する物件の担保評価

単身者向け・コンパクトマンション向けの商品を用意している金融機関もあります。どこで借りられるかは人によって異なるため、複数の金融機関を比べることが大切です。

変動金利と固定金利

2024年以降、日本では政策金利の引き上げが行われ、変動金利にも見直しの動きが出ています。変動金利を選ぶ場合は「金利が何%まで上がったら月々いくらになるか」を事前に試算しておくと安心です。一定期間だけ金利を固定するタイプもあります。

頭金と諸費用

物件価格の全額を借りる「フルローン」を扱う金融機関もあり、手元の現金を残しながら購入する方もいます。ただし、借入額が増える分、月々の返済と総返済額は増えます。また、物件価格とは別に諸費用がかかる点にも注意が必要です。

団体信用生命保険（団信）

多くの住宅ローンでは、団信への加入が条件になっています。契約者に万一のことがあった場合に、保険金でローン残高が返済されるしくみです。がんや就業不能に備える特約付きの商品もあります。保障内容は金融機関・保険会社・プランによって異なります。

住宅ローン控除、2026年からの主な変更点

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを使って家を取得した場合に、年末のローン残高に応じて所得税（控除しきれない分は一部住民税）が軽減される制度です。令和8年度（2026年度）税制改正で、次の点が変わりました。

単身・共働き世帯にとってのポイント

これまで中古マンションは原則50㎡以上が対象で、単身向けの1LDKや1DKは控除を受けられないケースが多くありました。改正後は中古でも40㎡以上であれば対象になりうるため、都心のコンパクトな中古マンションも選択肢に入れやすくなったと言えます。ただし、借入限度額や控除期間は省エネ性能によって差があるため、物件ごとの確認が欠かせません。

控除を受けるための手続き

入居した翌年に確定申告をします。会社員の方は、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。必要書類は、登記事項証明書、売買契約書の写し、金融機関の残高証明書などです。

参考：国土交通省「住宅ローン減税」／国税庁 タックスアンサー

購入にかかる諸費用

マンションの購入には、物件価格のほかに諸費用がかかります。目安として、新築で物件価格の3〜5%程度、仲介会社を通す中古で6〜9%程度と言われています。

このほか、引越し費用や家具・家電の購入費、今の賃貸の退去費用も見込んでおきましょう。諸費用をローンに含められる金融機関もありますが、借入額が増える点は考慮が必要です。

相談から入居までの流れ

中古マンションを購入する場合の一般的な流れです。期間は人によって大きく異なり、IETTOでは相談から3〜6か月ほどで入居される方が多くなっています。

1. 相談・ライフプランの整理今の家賃、あと何年東京に住むか、希望エリア、ほしい設備を整理し、無理のない月々の支払いを決めます。
2. 物件探し・内見条件に合う物件を見学します。管理状態や周辺環境は、実際に行って確かめるのがいちばんです。
3. 購入申込み・住宅ローンの事前審査購入の意思を売主に伝え、並行して金融機関の事前審査を受けます。
4. 重要事項説明・売買契約宅地建物取引士から重要事項の説明を受け、売買契約を結びます。手付金を支払うのが一般的です。
5. 住宅ローン本審査・契約本審査の承認後、金融機関とローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
6. 決済・引渡し・入居残代金を支払い、鍵を受け取ります。登記の手続きもこの日に行います。

「内見したら必ず買わなければいけない」ということはありません。何件か見比べて、納得できる物件に出会ってから判断すれば大丈夫です。

結婚・転勤・住み替えのとき

単身で住まいを持つときに多い心配が「将来、結婚や転勤をしたらどうするか」です。主な選択肢は次の3つです。

• 住み続ける：二人で住める広さなら、そのまま暮らす。
• 売却する：売却代金でローンを返済し、残った分を次の住まいの資金にあてる。売却価格は市況や物件によって変わります。
• 賃貸に出す：人に貸して家賃収入を得る。住宅ローンは本人が住むことが前提のため、貸す前に必ず金融機関へ相談・手続きが必要です。住宅ローン控除も、本人が住まなくなると原則として受けられなくなります。

どの選択肢を取りやすいかは、購入時の物件選びで変わります。駅からの距離や広さ、周辺の賃貸需要など、将来の変化も見越して選んでおくと、いざというときに動きやすくなります。

親に相談するとき

「結婚してからでいいのでは」「ローンは怖い」という反応は、親世代の経験から来ることが多いものです。金利や働き方、単身で家を持つことへの考え方は、親世代のころと変わってきています。心配してくれる気持ちを受け止めたうえで、次の3点を伝えると話が進みやすくなります。

• 数字で話す：今の家賃を払い続けた場合の合計額と、購入した場合の月々の総額。
• 住み替えできることを伝える：結婚や転勤のときは、売却や賃貸などの選択肢がある。
• 専門家の意見も添える：相談して整理した内容を共有すると、一人で決めたのではないと伝わります。

パートナーに相談するとき

パートナーの反応が慎重なのは、二人の将来を真剣に考えているからこそです。「決めた」ではなく「相談したい」と伝え、将来一緒に住む・売る・貸すといった選択肢があることを話しましょう。月々の支払いが相手の負担にならないことも、はっきり伝えると安心につながります。

IETTOについて

IETTO（イエット）は、東京・首都圏で住まいを考える20〜40代の単身・共働きの方を中心に、住まい選びをお手伝いしている不動産会社です。「買う気が固まった人」に物件を紹介するのではなく、まだ持つかどうか決めていない段階の方と、ライフプランや選択肢を整理するところから始めています。

• 押し付けない：情報をお伝えし、判断はご本人にお任せします。
• 単身・共働きの住まいに詳しい：コンパクトマンションや単身でも組める住宅ローンの選び方をご案内します。
• オンラインで相談できる：スマートフォンがあれば、自宅から相談できます。

無料オンライン相談で話すこと

1. この先どう暮らしたいかを整理今の家賃、あと何年東京に住むか、希望エリア、ほしい設備をうかがいます。
2. 借り続ける・持つ、両方の選択肢を並べるご自身の条件で、月々の総額や選べる住まいの幅を比べます。
3. その場で決めなくていい相談は決める場ではなく整理する場です。準備は不要で、カメラもオフで参加できます。